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    • 2020年房地产市场将会有怎么样的走势
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2019-10-31  /  浏览:119 次  /  

    潘永堂


    20162018年,是房企高歌猛进的“光辉岁月”

    2019年也是地产全面进入“降温”长周期的一年

    也有人说,2019年是房企处处碰壁最厉害的一年


    承接2018年三四季度“活下去“的悲观心态,让所有房企真正冷静的是2019年。


    战略收缩,降杠杆、回归地产主业,多元收敛、投资更谨慎、组织合并与裁员,回归产品服务,强化销售……


    同时,因为真缺钱,2019年也是所有房企认识到“现金为王”最深刻的1,这一年,销售乏力与融资收紧并举,回款、回款、回款,成为房企一整年的“内心呐喊”!


    2019年,还有35天就结束了。


    尽管所有房企都在拼搏最后的35天。但关于明天、关于2020年,关于房地产格局与趋势,在这个时点,一直关注房地产未来和房企战略进化的地产总裁内参,也同步抛砖引玉,洞察一下接下来35天之后,2020年的中国房地产将会是何种模样?


    老潘也声明,房地产预测,从来不是追求精准度,更核心的是构建对未来的认知和判断。


    关于2020年,老潘结合诸多房企大佬调研、证券金融机构研判,整体总结为《2020年中国房地产走势的8大预测》


    预测1:2020年房地产“量跌价稳”是大概率事件


    当初很多专家预测2018年是中国房地产天花板的巅峰,结果2019年又打脸了,即使迎来史上调控最密集、最严峻的2019年,2019年销售额突破“16万亿”、超过2018年之顶,又是大概率事件。


    当然有人质疑这个数据的真实性?老潘也回应了一句,去年15万亿的数据也不一定准,但从连续数据对比而言,2019年也超2018年了。所以,地产人莫轻言行业到顶,尤其在中国一个GPD中高速增长,13亿人口大国、城镇化才59%的国度,现阶段对总量到顶的预判,还是要慎重。


    2020年如何了?


    目前大家比较主流的看法是2020年是楼市“量跌价稳”的一年。


    整体而言,2020年房地产销售总量会维持在15万亿到16万亿左右,正如某地产大佬强调,16万亿的市场预计会维持好几年。


    在具体销售额构成上,目前耕读偶认为2020年销售面积会在正负5%波动,但房价在调控持续下会继续整体保持稳定,比如标普就预计,2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%,主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。同时,2020年房地产销售究竟多少,核心主导因素是销售面积,而非价格去主导。


    中金公司的预测更加精准,即2020年房地产销售整体仍将保持平稳,预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。


    其中一二线城市销售面积走平,三四线城市虽趋势向下,但不会大幅失速。


    从季度间变动趋势来看,明年一季度销售增速或延续今年四季度的走弱态势,二季度开始边际回升,三四季度持续上行,全年整体呈现“前低后高”走势。


    预测2:2020年房地产政策不会大松,但小松可期


    房地产是政策市,2019年整体楼市政策有2大特征:


    其一,整体不会大松,但小松可期待,因城施策的局部松是合理的;

    其二,2018731开始的房地产政策是 “未松先紧,而之后的房地产调控虽然整体加紧了,但整体仍然处于松紧对冲的格局。


    比如2018年上半年火爆下半年冰冷,2019年上半年火爆小阳春几个月,2019年下半年寒冷……其实一直是松紧对冲。政策并没有100%的紧,全面的紧。


    事实上,从2018731强势政策以来,政策连续性一直在保持。


    多家券商预计,2020年房地产行业政策大幅放松的可能性较小。


    理由很简单,2019年一直在严峻政策,而2020年考虑到中国经济压力和地方土地财政逻辑依旧存在;其次,当前我国房地产业从投资开发、融资、拿地、开工及销售整个产业链条均表现出下行趋势,而房企2019年的调整也很厉害,房企的破产、裁员、地王之痛,现金流之疡,销售去化大幅度下降,所谓的2020年房地产调控,已经没有必要再加码,从严的必要性。其三,政策房住不炒一直是态度坚决,考虑到楼市自20187月之后低迷蔓延1年半后,2020年也不敢大松,否则被压抑的需求,或者客观存在的投资需求,会迅速反攻,道理很简单,房价在短期内大幅上涨肯定会迎来更严格调控,又会迎来房价的下跌,从2019年连续一些城市被警告谈话就可见一斑。


    如此看来,房地产政策在2020年即没有从严必要,也莫要有大松的期待。

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